Penulis: Romi Satria Wahono
1.
Lakukan
survey secara mendetail tentang perumahan yang akan kita beli. Survey bisa
dilakukan baik melalui Internet atau survey lapangan. Buat komparasi, scoring,
dan analisa berdasarkan parameter dan spesifikasi rumah yang kita inginkan.
2.
Pemilihan
rumah sendiri bisa menggunakan beberapa parameter, misalnya seperti di bawah.
o
Posisi di
dalam atau di luar cluster. Untuk keluarga muda yang masih memiliki anak kecil,
pilihan rumah di dalam cluster lebih memudahkan dalam manajemen anak. Di dalam
cluster juga relatif lebih aman karena biasanya ada satpam cluster yang menjaga
arus keluar masuk mobil dan barang.
o
Kedekatan
dengan taman
o
Arah hadap
rumah (timur, selatan, barat, utara). Ingat matahari terbit dari timur dan
tenggelam di barat. Sesuaikan apakah kita ingin mendapatkan matahari pagi atau
sore, demikian juga dengan matahari dari depan, belakang, samping kanan atau
kiri rumah kita.
o
Posisi di
hook yang ada kelebihan tanah atau tidak. Ketersediaan sisa tanah dan letak
rumah di hook (pinggir) memungkinkan kita dengan mudah merenovasi rumah.
Konsekuensinya adalah harganya yang relatif lebih mahal.
3.
Datangi
pemasaran (marketing) perumahan dan minta informasinya rumah dari yang kita
beli dengan lebih detail. Minta pihak pemasaran perumahan untuk mengantar kita
langsung ke lokasi atau cluster yang kita pilih. Interview tetangga sekitar
atau satpam apabila masih ada informasi yang kita butuhkan.
4.
Status rumah
ada dua: siap huni dan indent. Untuk rumah yang statusnya “siap huni”, biasanya
kita bisa langsung melihat rumah yang ingin kita beli. Sebagian besar perumahan
menggunakan model “indent”, jadi kita hanya bisa memilih lokasi dari gambar
site map, dan kita harus menunggu 8-24 bulan dari akad kredit untuk proses
pembangunan rumah.
5.
Masalah
harga rumah, kita harus teliti dengan yang satu ini. Cek lagi, harga rumah
sudah mencakup apa saja. Biasanya harga rumah sudah termasuk PPN 10%, biaya
Akta Jual Beli (AJB) dan biaya Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Tapi harga
belum termasuk Bea Perolehan Hak Atas Tanah Bangunan (BPHTB) dan biaya KPR
(provisi, notaris, administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, APHT, etc). Harga
rumah (tanah dan bangunan) ditambah dengan BPHTB biasanya disebut dengan “harga
pengikatan”.
6.
Untuk
pembayaran rumah dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bank, perhatikan
tahapan pembayaran rumah dari uang tanda jadi sampai akad kredit. Jangan sampai
kita salah paham atau lebih bahaya lagi, bila kita keliru (kurang) dalam
menyiapkan uang. Yang pasti proses administrasi dan pembayaran perumahan adalah
seperti berikut:
o
Mari kita
asumsikan bahwa hari ini kita melakukan pembayaran uang “tanda jadi”. Uang
tanda jadi bervariasi antara 5, 10 atau 20 juta, tergantung ketentuan dari
perumahan yang kita pilih. Perlu diperhatikan bahwa uang “tanda jadi” tidak
akan kembali, apabila kita membatalkan pembelian rumah atau KPR kita tidak
memenuhi persyaratan (ditolak). Setelah membayar uang “tanda jadi” kita akan
mendapatkan dokumen bukti pembayaran bernama “surat pesanan tanah dan
bangunan”.
o
Seminggu
kemudian kita harus sudah membayar uang muka atau Down Payment (DP). Biasanya
minimal 20% atau 30%. Semakin tinggi DP yang kita bayarkan, maka akan
mengurangi beban angsuran KPR rumah bulanan, dan di sisi lain memperbesar
peluang kita memperoleh KPR. Minta marketing perumahan untuk membuatkan
simulasi besaran ansuran bulanan yang harus kita bayarkan, untuk durasi 5, 10
dan 15 tahun dengan DP yang kita tentukan. 10 tahun mungkin ideal untuk KPR,
karena angsuran tidak mencekik seperti halnya bila durasi angsuran 5 tahun,
atau bunga bank tidak mencekik bila durasi angsuran 15 tahun.
o
Setelah
pembayaran DP kita menunggu proses approval KPR dari bank. Sambil menunggu
aproval KPR dari bank, kita akan diminta menandatangani dokumen “Perjanjian
Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan” (PPJBTB). Pelajari dengan baik dan
pertanyakan pasal-pasal yang masih membingungkan ke pemasaran perumahan yang
mengurus rumah yang kita beli. Tanda tangani surat tersebut bila semua pasal
dan ayat sudah kita pahami dan pelajari dengan baik.
o
Beberapa
dokumen lain yang kita harus tanda tangani selain PPJBTB misalnya adalah
dokumen “tata tertib lingkungan perumahan”, yang berisi peraturan-peraturan dan
kewajiban yang harus kita lakukan setelah kita menghuni perumahan tersebut.
o
Apabila KPR
lancar, biasanya sekitar 10-30 hari setelah DP, kita sudah bisa akad kredit.
Akad kredit adalah titik awal dimulainya KPR kita. Bulan berikutnya kita sudah
mulai membayar angsuran bulanan kita. Pada saat akad kredit, biasanya pihak
bank dan notaris menawarkan pengajuan peningkatan hak dari Hak Guna Bangunan
(HGB) menjadi Hak Milik (HM). Pengurusan Sertifikat Hak Milik (SHM) biasanya
memerlukan biaya sekitar Rp 5-6 juta, dan bisa diajukan di awal kredit atau
setelah kita menyelesaikan angsuran.
7.
Untuk rumah
yang siap huni, biasanya memerlukan waktu 1-2 bulan dari akad kredit, sampai
rumah bisa kita tempati (serah terima rumah). Biasanya proses 1-2 bulan itu
digunakan untuk: melakukan pembersihan dan pengecatan ulang rumah, pendaftaran
PLN, PDAM, Line Telpon, dsb.
8.
Kita
mendapatkan waktu garansi kerusakan rumah atau kadang disebut “masa
pemeliharaan”, dengan durasi 3-6 bulan dari proses serah terima rumah. Waktu
garansi (masa pemeliharaan) itu bisa gunakan untuk komplen dan meminta
perbaikan gratis apabila rumah kita bocor, dinding retak atau kerusakan lain.
9.
Sebaiknya
dalam masa pemeliharaan, jangan dulu melakukan renovasi rumah secara
signifikan, karena itu akan menghilangkan 3-6 bulan garansi kerusakan. Masalah
ini biasanya tertulis jelas di PPJBTB.
10.
Jangan lupa
untuk menambahkan interior rumah, memasang teralis di pintu dan jendela, serta
memasang bak penampungan air dan toren untuk backup bila air PDAM atau
sumur tidak lancar. Intinya usahakan mengurus segala keperluan lain berhubungan
dengan isi dan desain rumah kita, sebelum kita tempati. Karena setelah kita
tempati, proses seperti itu akan relatif lebih repot kita lakukan.
Intinya, jangan pernah menyerah
untuk mendapatkan rumah idaman anda.
Demikian artikel 10 Kiat Membeli
Rumah di Komplek Perumahan. Silakan disimak juga 13
Tips Membeli Rumah KPR.
Sumber:
http://romisatriawahono.net/2010/01/27/10-kiat-membeli-rumah-di-komplek-perumahan/